Qu'est-ce que la VEFA ?

La vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA est un contrat utilisé dans la vente d'immobilier neuf. La vente en VEFA est aussi communément appelé « vente sur plan » étant donné que lors de sa signature, en général, la construction n'a pas encore démarré.

Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur doit obligatoirement se munir d'une Garantie financière d'achèvement (GFA). Elle répond à l'obligation de l'article L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH) et donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti. Le promoteur a l'obligation légale de définir une date de livraison qu’il reporte sur le contrat de réservation.

Ce contrat de réservation engage le promoteur à construire et livrer le bâtiment et comporte plusieurs parties où sont mentionnés les détails suivants :

• la surface habitable ;
• le nombre de pièces principales ;
• les dégagements et dépendances ;
• la qualité de la construction ;
• la description des éléments d’équipement ;
• la description des éléments collectifs.

Le contrat préliminaire

Le contrat préliminaire ou contrat de réservation, peut prévoir que l'acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la livraison de l'immeuble. Un arrêté du 28 octobre 2019 donne la liste limitative des travaux qui peuvent être concernés. Le contrat préliminaire est établi sous-seing privé il doit au moins comporter : la localisation exacte et le descriptif du bien, la notice descriptive sommaire des matériaux, des éléments d'équipement etc.., le prix de vente, la date de signature de vente définitive, le délai d’exécution des travaux, les conditions de dépôt de garantie, les conditions suspensives, un rappel des conditions de renonciation ainsi que les prêts éventuellement proposés par le promoteur.

Garantie de parfait achèvement (GFA)

La garantie de malfaçon couvre tous les désordres, que ce soient des malfaçons ou des défauts de conformité. Ces derniers sont de deux types : les désordres apparents qui doivent être réservés au procès-verbal le jour de la réception, esthétiques ou non, et les problèmes révélés lors de l'année de la réception qui doivent être signalés par courrier recommandé dans l'année de la réception.

L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation autorise l'acquéreur à consigner 5 % du prix d'achat quand la réception inclus des réserves de non-conformité. Ces 5 % seront débloqués après la fin des travaux. Pour les autres désordres, il est possible de faire un référé si les travaux ne sont pas exécutés dans les temps.

Liste des garanties

En plus de la garantie de parfait achèvement qui dure un an, il y a la garantie de parfait achèvement d'isolation phonique (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans), la garantie décennale (10 ans) et l'assurance dommages-ouvrage.

Les avantages de la VEFA

• Logement approuvé : l’opération est validée par la municipalité, les architectes conseils des communes (CAUE – Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement et ABF - Architectes des Bâtiments de France) et respecte la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) et les réglementations thermiques (RT 2012).
• Maitrise de la construction : le promoteur reste le maître d’ouvrage pendant toute la durée de sa réalisation. La responsabilité de l’ouvrage lui incombe donc jusqu’à la livraison.
• Produit sécurisé : en amont du projet, toutes les études techniques sont réalisées et toutes les exigences des règlementations en vigueur sont respectées.
• Frais de notaire réduits et garanties sécurisantes : l’achat d’un produit neuf et garantit, permet de bénéficier de frais de notaire réduits (environ 2,5%) par rapport à un produit ancien. Vous bénéficierez également de garanties tout au long de la durée de vie de votre bien.
• Plan d’urbanisme respecté : le permis accordé pour un produit en VEFA est un permis de construire validé de sorte à respecter une certaine cohérence entre les logements et l’environnement.